สรุปสิ่งที่ต้องเตรียมเมื่อต้องไปโอนคอนโด ณ กรมที่ดิน

การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมถือเป็นขั้นตอนสำคัญในกระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมตัวให้พร้อมเพื่อให้การโอนสำเร็จลุล่วงอย่างราบรื่นและไม่มีปัญหา ในบทความนี้เราจะมาดูรายละเอียดเกี่ยวกับสิ่งที่ต้องเตรียมตัวเมื่อต้องโอนคอนโด เพื่อให้การโอนคอนโดเป็นขั้นตอนที่ต้องมีการเตรียมตัวอย่างรอบคอบทั้งด้านเอกสาร ค่าใช้จ่าย และการจัดการเรื่องทางการเงิน การตรวจสอบเอกสารและการนัดหมายกับสำนักงานที่ดินล่วงหน้าจะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น

1. ตรวจสอบเอกสารที่เกี่ยวข้อง
การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและถูกต้องเป็นขั้นตอนสำคัญในการโอนคอนโด โดยเอกสารที่จำเป็นต้องมี ได้แก่:

• สัญญาซื้อขาย (Sale and Purchase Agreement): ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ระบุราคาซื้อขาย เงื่อนไข และข้อตกลงต่าง ๆ
• โฉนดที่ดิน (Title Deed): แสดงถึงสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์ของคอนโดที่ผู้ขายเป็นเจ้าของ
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน: ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีที่มีผู้รับมอบอำนาจ): ถ้าไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตนเอง
• ใบเสร็จการชำระค่าส่วนกลาง: ผู้ขายจะต้องชำระค่าส่วนกลางทั้งหมดก่อนการโอน
• หนังสือปลอดภาระหนี้: หากคอนโดมีการจำนองไว้กับธนาคาร ต้องขอเอกสารปลอดภาระหนี้จากธนาคารก่อนการโอน

2. การชำระภาษีและค่าธรรมเนียม
ในการโอนคอนโดจะมีค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระหลายประเภท ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายควรเข้าใจและตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบในส่วนต่าง ๆ โดยค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ที่ต้องเตรียมตัวคือ:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: ปกติจะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน โดยปกติจะแบ่งครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่สามารถเจรจากันได้
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: กรณีที่ผู้ขายถือครองคอนโดน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย): จะถูกคำนวณจากราคาประเมินกรมที่ดิน และระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองคอนโด ซึ่งคำนวณตามอัตราภาษีขั้นบันได
• อากรแสตมป์: 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน

3. เตรียมตัวสำหรับการชำระเงิน
ขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการเงินเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องเตรียมตัวล่วงหน้า โดยเฉพาะการเตรียมหลักฐานการชำระเงินและการประสานงานกับธนาคาร ดังนี้:

การโอนเงินค่าซื้อขาย: ผู้ซื้อควรจัดเตรียมเงินค่าซื้อขายตามที่ตกลงกันไว้ และเตรียมการโอนเงินให้กับผู้ขายในวันที่ทำการโอนที่สำนักงานที่ดิน
การจำนอง: หากผู้ซื้อใช้เงินกู้จากธนาคารในการซื้อคอนโด จะต้องเตรียมเอกสารการจำนอง และติดต่อธนาคารเพื่อให้เจ้าหน้าที่ของธนาคารเข้าร่วมการโอนที่สำนักงานที่ดิน

4. การเตรียมนัดหมายที่สำนักงานที่ดิน
การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดจะเกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดินที่คอนโดตั้งอยู่ ดังนั้นผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมตัวให้พร้อมตามขั้นตอนดังนี้:

การนัดหมาย: ควรนัดหมายล่วงหน้ากับสำนักงานที่ดินเพื่อให้แน่ใจว่าสามารถดำเนินการได้ในวันที่ตกลงกัน
ตรวจสอบเอกสารอีกครั้ง: ควรตรวจสอบเอกสารที่ต้องใช้ในการโอนให้ครบถ้วน เพื่อป้องกันการเสียเวลาในการแก้ไขเอกสารในวันที่โอน

5. ตรวจสอบสภาพคอนโดก่อนการโอน
ก่อนวันโอน ผู้ซื้อควรตรวจสอบสภาพคอนโดเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีความเสียหายหรือปัญหาใดๆ ที่จะส่งผลต่อการย้ายเข้าอยู่ นอกจากนี้ควรเช็คอุปกรณ์หรือระบบภายในคอนโด เช่น เครื่องปรับอากาศ ระบบไฟฟ้า และน้ำประปาว่าอยู่ในสภาพดี

6. ประสานงานกับนิติบุคคลอาคารชุด
หลังจากการโอนเสร็จสิ้น ผู้ซื้อควรติดต่อกับนิติบุคคลอาคารชุดของคอนโด เพื่อแจ้งการเปลี่ยนแปลงเจ้าของกรรมสิทธิ์และเริ่มรับผิดชอบค่าส่วนกลาง ทั้งนี้ควรตรวจสอบว่าผู้ขายได้ชำระค่าส่วนกลางทั้งหมดก่อนที่จะโอน